様々な事情で自宅の売却を考えた時、査定金額以外にも気になるのが「売却するタイミング」ではないでしょうか？
できるだけ高く売却するためのタイミングはあるのか？
今回は売却するためのタイミングを4つのポイントからお伝えします！
売却のタイミングで悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください！
1：売却するベストなタイミングは？
期間に余裕があり、できれば高く売却したいと思っている方は売却するのに最適なタイミングはあるのか気になりますよね。
タイミング次第で高く売却できるということもあれば、売却のタイミングによってかかる税金が大きく軽減されることもあります。
2：売却するタイミングを見極める４つのポイント
見極めるタイミングとして4つのポイントをご紹介します。
2.1：築年数
売却するタイミングとして築20年前後がポイントの１つです。
中古住宅の査定価格のコラムでもお伝えしておりますが、築年数が古いほど資産価値が低くなります。
木造住宅の場合、国が定めている法定耐用年数22年であることから築20年前後をひとつの目安として売却のタイミングと考えてよいと思います。
また、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」をみると、中古住宅の成約物件の平均築年数は21.31年となっています。
2.2：市況
市況とは不動産が取引される状況をいいます。どのような時期にどのような価格で取引されているのか把握できると売却に適したタイミングを見極めることができます。
【時期】
売却する時期としては1〜3月がおすすめです。お子様の入学や進学に合わせて家を探されている方が多く、家の購入の需要がもっとも高まる時期です。また、夏休み明けの9～10月もおすすめです。企業の決算後の人事異動が多い季節でもあり、夏の暑さが和らぎマイホーム探しを始める方も増える時期でもあります。
【相場】
公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、首都圏エリアでの中古住宅の成約件数は2年連続で下回る結果となっていますが、成約価格は3年連続で上回っています。
このことから、物件に対して維持・管理がしっかりされており状態のいい中古戸建や、リフォームした履歴がある中古戸建、太陽光発電など付加価値となる設備がついている物件については築年数に関係なく相場より高く売却できる傾向にあります。
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」
2.3：金利
金利でみる売却のタイミングは、金利が低い時が売り時です。
住宅の購入する方の多くが住宅ローンを組みます。同じ金額で購入したしたとしても、住宅ローンの金利によって最終的な支払額は変わってくるため、購入する側からするとできるだけ金利が低いタイミングで購入しようと考える方がほとんどです。そのため、低金利のときのほうが売却しやすいタイミングといえます。
また、金利が上がった場合、購入側は買うのを控えるようになり、不動産がなかなか売れず価格を下げなければならない可能性があります。
しかし、金利が高い場合、新築戸建よりも価格が安い中古住宅の方が購入しやすいという面もあります。
2.4：税金
不動産の売却のタイミング次第では売却の利益にかかる税金が大きく軽減される場合があります。
以前、譲渡所得税のコラムでお伝えしましたが所有年数によって税率が変わります。
その他にも、譲渡益（売却したことによって得た利益）がある場合と、ない場合においてもそれぞれ控除や特例が適用されることがあります。
【譲渡益が生じた場合】
■3,000万円特別控除
所有年数に関係なく自宅を売却した場合には3,000万円の特別控除を受けることができます。
所有年数が10年を超える自宅を売却した場合に、長期譲渡所得税（20％）の税額が軽減されます。
この軽減税率の特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が10％（その他、住民税4％＋復興特別所得税2.1％）に軽減されます。
譲渡所得6,000万円を超える部分については長期譲渡所得の税率が適用されます。
この軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用して使うことが可能です。
【譲渡損が生じた場合】
建物を売却する場合、居住年数と比例して経年劣化していくため、購入価格より売却価格のほうが低くなり譲渡損が生じる可能性が高くなります。
■居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超えの居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、住宅ローンを組んだ買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれなかった損失が3年間にわたって繰り越してく控除されます。
つまり、マイホームを購入した金額より売却した金額が安くて損をした場合、新しいマイホームに買い換えることを条件に、損失分に応じて最大3年間所得から控除してくれる特例のことです。
■居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち、譲渡資産の住居借入金等の残債からその譲渡資産の譲渡価格を控除した差額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。
こちらは、住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンを下回る金額で売却して、赤字がでた場合に、損失分に応じて控除できる特例のことです。
3：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は売却のタイミングについて4つの観点からお伝えしました。
せっかく売却するのであれば、できるだけ高く売りたいと思うのは誰でも同じだと思います。
売却を急いでいない場合は、今回お伝えしたポイントを参考に売却のタイミングを見極めてみましょう。
