さまざまな事情で「この家、売ろうかなぁ」と考えた時、査定金額以外にも気になるのが「家を売る時期」ではないでしょうか？
期間に余裕があり、なるべく高く売りたい！と思っている方にとっては、一番高く売れる時期がいつなのか気になりますよね。
実は、時期次第で高く売れるということもあれば、本来かかる税金が大きく軽減されることもあるんです。
本記事では、「家を売るのに最も良い時期」について徹底解説します。
いつ売ろうかなぁ。と悩んでいる方はぜひ本記事をご覧になって見極めてくださいね。
目次
1：家を売る時期を見極める４つのポイント
見極める時期として4つのポイントをご紹介します。
1.1：築年数
家を売る時期のポイント1つ目は、「築年数」。築20年前後がベストです。
中古住宅の査定価格のコラムのコラムでもお伝えしておりますが、築年数が古いほど資産価値が低くなります。
木造住宅の場合、国が定めている法定耐用年数（※1）が22年であることから築20年前後をひとつの目安として売却の時期と考えてよいと思います。
また、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」をみると、中古住宅の成約物件の平均築年数は21. 3年となっています。
（※1）法定耐用年数：法定耐用年数とは、法令で定められた減価償却の耐用年数のことです。 固定資産は、購入した時点で全て費用となるわけではなく、一定期間にわたって費用となります。 これを「減価償却」と言い、ここでの一定期間を「耐用年数」と言います。
1.2：市況
家を売る時期のポイント2つ目は、「市況」です。
不動産が取引される状況のことを指し、どのような時期にどのような価格で取引されているのか把握できると売却に適した時期を見極めることができます。
市況を把握したうえで、家を売る時期としては1〜3月がおすすめです。お子様の入学や進学に合わせて家を探されている方が多く、家の購入の需要がもっとも高まる時期です。
また、夏休み明けの9〜10月もおすすめです。企業の決算後の人事異動が多い季節でもあり、夏の暑さが和らぎマイホーム探しを始める方も増える時期でもあります。
【相場】
公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している「首都圏・不動産流通市場動向 2024年（7〜9月期）」によると、成約件数は前年同期比プラス12.5％となり、成約価格は前年同期比で2.2％上昇し、20年7～9月期から17期連続で前年同期を上回わる結果となりました。
このことから、物件に対して維持・管理がしっかりされており状態のいい中古戸建や、リフォームした履歴がある中古戸建、太陽光発電など付加価値となる設備がついている物件については築年数に関係なく相場より高く家を売ることができる傾向にあります。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年07～09月）
1.3：金利
家を売る時期のポイント3つ目は、「金利」です。
もちろん、金利が低い時が売り時です。
住宅を購入する方の多くが住宅ローンを組みます。同じ金額で購入したとしても、住宅ローンの金利によって最終的な支払額は変わってくるため、購入する側からするとできるだけ金利が低い時期で購入しようと考える方がほとんどです。
そのため、低金利のときほど家を売るにはいい時期といえます。
また、金利が上がった場合、購入側は買い控えがおき、不動産がなかなか売れず、価格を下げなければならない可能性があります。
しかし、金利が高い場合、新築戸建よりも価格が安い中古住宅の方が購入しやすいという面もあります。
1.4：税金
家を売る時期のポイント4つ目は、「税金」です。
家を売る時期次第では、売却の利益にかかる税金が大きく軽減される場合があります。
以前、譲渡所得税のコラムでお伝えしましたが、所有年数によって税率が変わります。
その他にも、譲渡益（売却したことによって得た利益）がある場合と、ない場合においてもそれぞれ控除や特例が適用されることがあります。
2：賢く「家を売る」ための豆知識
家を売る最も良い時期が把握できたところで、ここからは「家を売る際に利用すべき制度」について触れていきます。適用にはそれぞれ条件がありますが、必ずチェックして有効に活用しましょう。
2.1：3,000万円特別控除
家を売って「譲渡益が生じた場合」は、所有年数に関係なく3,000万円の特別控除を受けることができます。
■所有年数10年超の自宅を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有年数が10年を超える家を売った場合に、長期譲渡所得税（20％）の税額が軽減されます。
この軽減税率の特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が10％（その他、住民税4％＋復興特別所得税2.1％）に軽減されます。
譲渡所得が6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率が適用されます。
この軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用して使うことが可能です。
2.2：居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
家を売って「譲渡損が生じた場合」には、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用することができます。
家（建物）を売る場合、居住年数と比例して経年劣化していくため、購入価格より売却価格のほうが低くなり譲渡損が生じる可能性が高くなります。
その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、住宅ローンを組んだ買換えを前提として、その譲渡した年に控除しきれなかった損失が3年間にわたって繰り越してく控除されます。
つまり、マイホームを購入した金額より売却した金額が安くて損をした場合、新しいマイホームに買い換えることを条件に、損失分に応じて最大3年間所得から控除してくれる特例のことです。
2.3：居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち譲渡資産の住居借入金等の残債からその譲渡資産の譲渡価格を控除した差額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。
こちらは、住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンを下回る金額で売却して、赤字がでた場合に、損失分に応じて控除できる特例のことです。
3：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は「家を売る最もいい時期」と、賢く家を売るための豆知識をお伝えしました。
人生の一部を共に過ごしてきた家を売る時がきたのであれば、できるだけ高く売りたいと思うのは誰でも同じだと思います。
ぜひ、今回お伝えしたポイントを参考に、家を売る時期をしっかり見極めてみましょう。
