マイホームの売却を検討してる多くの方が気になるのは売却価格ではないでしょうか？
せっかく売却するならできるだけ高く売りたい。
でも、「不動産査定は何を基準に価格を算出しているのか？」気になりますよね。
前回のコラムでは不動産売却をするにあたり、不動産査定を行う必要があることをお伝えしました。
今回は中古住宅の査定価格がどのように決まるのか。一般的な査定基準についてお伝えしていきたいと思います。
1：中古住宅の査定価格の基準は？
中古住宅の一般的な査定として近隣物件の相場や類似物件の成約価格、物件自体の評価をして総合的に判断します。
ここでは中古住宅の査定価格の基準として9つのポイントをお伝えします。
1.1：築年数
1つ目は『築年数』です。中古戸建の売却をするときの大きなポイントです。
多くの方がイメージできる通り、基本的には築年数が浅いほうが資産価値が高く、売却価格も高くなる傾向です。
国が定めている耐用年数は木造住宅で22年、鉄筋コンクリートで47年とされています。
そのため、木造住宅の場合築年数が20年を超えると資産価値はゼロとみなされます。
また、中古住宅の住宅ローン減税の対象が1982年以降に建築された住宅であることから、それ以前に建築された住宅は対象外となってしまうため、査定価格は低くなってしまう傾向があるのです。
しかし、築年数が20年を超えた中古住宅の資産価値が必ずしもゼロにならない可能性もあります。
住宅ローン減税の適用要件には、1982年以降でない場合でも一定の耐震基準を満たしている場合には適用可能です。つまり、一定の耐震基準を満たすリフォームが行われた中古住宅であれば住宅ローン減税の適用を受けることができるので、査定評価はプラスになります。
また、その他のリフォームを行っている場合など、内容によっては付加価値が上がっているとみなされ査定時に高く評価されることもあります。
1.2：敷地・建物の広さ、形状
『敷地・建物の広さ、形状』も評価のポイントです。
敷地・建物の広さが広いほど査定評価が高いというのはイメージしやすいかと思います。
では、形状とは？
建物においては、形が特殊な建物は使い勝手が悪いとして評価が低くなる可能性があります。
土地に対しては、三角地や旗竿地のような不整形地の場合、使い勝手が悪いため正方形や長方形の整形地と比べると査定評価が低くなってしまいます。
1.3：設備・仕様
3つ目は『設備・仕様』です。
例えば、キッチンがシステムキッチンであったり、おふろに追い焚き機能や浴室暖房乾燥機などの設備がある場合には評価が上がりやすいです。
また、建物の構造（木造か鉄骨造か）や断熱、耐震性能によっても評価が変わってきます。
1.4：間取り
『間取り』の使いやすさも査定価格を算出するためのポイントとなります。
生活動線や家事動線が便利であったり、収納が多い・日当たりが良いといった間取りは評価が上がる要素となります。
2世帯住宅や個性的すぎて生活しづらい間取りは需要が限られるため、評価が下がる要因となります。
1.5：建物の維持管理状況
5つ目のポイントは『建物の維持管理状況』です。
傷んでいる家より綺麗な状態の家の方が評価額が高いのは明らかですが、上記でもお伝えした通り、リフォーム履歴がある方が評価が高くなります。特にキッチンやおふろなどの水回りのリフォームは査定評価が高いです。
1.6：道路
6つ目のポイントの『道路』は敷地との接道状況がポイントです。
道路に面している方角が南向きの場合、日当たりがよく評価が上がります。
一方、敷地と接している道路の幅員が狭かったり大通りに面している場合は、車の駐車の難易度があがるため、査定評価が低くなる可能性があります。
1.7：周辺環境
7つ目のポイントは『周辺環境』です。
駅からの距離や、近くに買い物ができる商業施設、病院や銀行があるかなど利便性が評価のポイントです。
ただし、周辺環境においてはそのエリアに住む人によって評価が変わってきます。
ファミリー層が多いエリアであれば学校や公園などが近いと評価は高く、単身層が多いエリアの場合はコンビニや飲食店の充実度が重要になります。
また、将来的に駅や商業施設を開発予定のあるエリアは人が集まる可能性が高いため、査定評価は高くなります。
1.8：瑕疵（かし）
『瑕疵』があるかどうかは査定評価において重要なポイントです。
瑕疵とはあるべき品質を欠いている状態のことをいい、「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」があります。
物理的瑕疵は、雨漏りやシロアリ被害など建物自体に何らかの欠陥があることを指します。
法律的瑕疵は、法令上の制限や規制により自由に活用できないことを指します。主に「建築基準法」「都市計画法」の制限を受けている場合があります。
心理的瑕疵は、自殺や殺人など嫌悪を感じるような出来事が過去にあり、住み心地に欠くことを指します。
環境的瑕疵は、近隣建物からの騒音や異臭、日当たりに問題がある場合や近隣にごみ焼却所や火葬場など環境面から住み心地に欠陥があることを指します。
このような瑕疵がある物件は、査定評価が低く売却が難しい傾向にあります。
1.9：施工メーカー
最後に8つ目のポイントとして『施工メーカー』も査定価格に影響を及ぼします。
大手施工メーカーが建築した家の場合、住宅性能が優れていることや定期点検・アフターメンテナンスがしっかりしていることから家の信頼性が高く査定評価される傾向にあります。
2：中古住宅売却のコツと注意点
ここまで、査定評価基準についてお伝えしてきましたが、ここでは中古住宅を売却するときに注意点とコツについてお伝えします。
2.1：リフォーム
査定基準のポイントをみていくと売却する前にリフォームしたほうがいいような印象を持ちますが、基本的には売却を理由にリフォームの必要性は考えなくてもいいと思います。
高く売却したい場合には、雨漏りや傾きなどの修繕や水回りのリフォームをした方が買い手がつきやすいですが、リフォーム費用を考えると現況のまま売却しても手元に残る金額が変わらないということもあります。
また、内装のリフォームについては、購入者が自分好みにリフォームしたいという人が多いため、リフォームしてしまうことで買い手がつきにくくなる可能性も。
2.2：契約不適合責任
契約不適合責任とは購入した住宅の状態が契約した内容と異なっていた場合に、売主に問うことができる責任のことをいいます。
売主は物件の状況が契約書と違うことを知っていても知らなくても、契約書の内容と違う場合には買主は売主に損害賠償責任や代金減額の請求ができる規定になっています。
そのため、売却する際には物件の状況をしっかり把握し、不動産業者を通して買主に正確に伝えるようにしましょう。
2.3：地元の不動産会社を選ぶ
中古住宅や土地を売却しようと思った際、会社の規模に関わらず、売却したい物件に近い不動産会社を選ぶことをおすすめします。
地元の不動産会社であれば相場やエリアの強みを把握していることや、売却実績も豊富なことから早期売却が期待できます。
3：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は中古住宅の一般的な査定基準についてお伝えしました。
中古住宅の査定は、様々な要素を総合的に判断して査定評価額を算出します。
築年数は古いけど、しっかりリフォームしてあったり、リフォームしていない場合でも立地がよければ評価が高くなることもあります。
また、査定価格と実際の成約価格は異なることもあります。高額な査定価格が出たとしてもそれを理由に不動産会社を選ぶのは危険です。売却実績や担当者の知識や対応など確認してから判断することをおすすめします。
