もし、住む予定のない空き家を相続してしまった時どうしたらいいのか。
以前、空き家の定義のコラムにて空き家を所有したときの対処法として「賃貸」「売却」「相続放棄」があることをお伝えしました。
一般的には賃貸にするか、売却するかで悩む方が多いと思われます。
今回は相続した空き家を「賃貸する」または「売却する」際のメリット・デメリットについてもう少し詳しくお伝えしていきたいと思います。
1：賃貸物件として活用する
賃貸の需要が高いエリアの空き家の場合、賃貸物件として活用することができますが、どんなメリット・デメリットがあるのかみていきましょう。
1.1：賃貸物件として活用するメリット
賃貸物件として活用する最大のメリットは家賃収入が得られるところです。空き家の状態で所有していると固定資産税などの支出や維持管理する手間がかかりますが、賃貸物件として所有している場合、継続的に家賃収入が期待できます。
とくに戸建の賃貸の場合、借主の入れ替わりが少ない傾向にあるため、安定した収入を得られます。
また、人が住んでいない空き家は劣化が進んでしまいます。定期的に空気の入れ替えや清掃が必要になりますが、賃貸した場合、借主が日常的に空気の入れ替えや掃除をしてくれるため、劣化を抑えることができます。
■メリット
・所有権を失わない
・継続的な家賃収入を得られる
・家の劣化を抑えられる
1.2：賃貸物件として活用するデメリット
デメリットは賃貸物件として活用するには、リフォームやハウスクリーニングが必要となり、火災保険への加入が必要になります。
そのほかにも、賃貸物件の固定資産税、管理費用や維持費用は貸主負担のため、費用がかかります。
また、借主の使い方次第では余計に劣化してしまう可能性や、空室や家賃滞納のリスクなども発生する可能性も。長期的にみて賃貸経営を行っていけるのか見極めが大切です。
■デメリット
・管理費や修繕費など様々な費用がかかる
・空室になった時家賃収入が0になる
2：売却する
相続した空き家が資産価値が高い場合、売却し現金化する方法があります。
一般的には不動産仲介で売却しますが、現金化を急ぎたいときは、買取り専門の不動産会社に売却する方法もあります。
2.1：売却するメリット
空き家を売却する最大のメリットは、売却することでまとまったお金を得ることができる点です。
また、空き家を手放すことで管理・維持の手間から開放され、固定資産税や住宅の修繕費用の負担もなくなります。
■メリット
・まとまった現金を得られる
・管理の手間から開放される
・固定資産税などの費用負担がなくなる
2.2：売却するデメリット
売却するデメリットとしては、一度売却してしまった物件は再び手元に戻すのは難しいことです。
もし、相続した空き家に思い出がある場合や、将来的に住みたいと思う可能性が少しでもあるならば売ってしまって本当に後悔しないか、よく考えてから売却を進めるようにしましょう。
そのほかには、売却するためには不動産会社へ仲介手数料や登記費用など様々な費用がかかります。
また、売却した不動産に売却益が発生した場合には、譲渡所得税という税金がかかります。ただし、一定要件を満たすと、売却時の譲渡所得税が軽減される措置もあるので適用できるのであれば譲渡所得税の負担を減らすことができます。
■デメリット
・一度手放してしまうと再び手元に戻すのは難しい
・売却するための費用がかかる
3：空き家は「貸すべき？」「売るべき？」判断基準は？？
上記でそれぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、それでもどちらがいいのか悩まれる方も多いかと思います。
メリット・デメリット以外の判断基準として以下のようなものがあります。
3.1：空き家の状態
「空き家の状態」は貸すべきか売るべきか判断するのに重要な要素です。
建物の老朽化が激しく、修繕も難しいとなると選択肢としては「売る」ほうがいいといえます。解体して更地で売る、古屋付の土地としても売却できます。
建物の修繕がほとんどいらないような状態で、そのままでも住める場合は「貸す」ことも選択肢に。
3.2：賃貸物件としての需要があるか
空き家を貸したいと思っても、賃貸物件として需要がなければ借主が見つからず空き家のままになってしまいます。「賃貸物件として需要があるかどうか」というのも一つのポイントです。
賃貸物件として需要があるとはどんな要素があるのでしょうか。
戸建賃貸が選ばれる理由として「生活音を気にしなくていい」「部屋数が多い」「駐車場を借りなくてもいい」などの理由が挙げられます。
賃貸アパートの場合、上下左右と部屋が接しているため音のトラブルが発生しやすいです。特に、お子様のいるファミリー世帯では泣き声や走り回る音は気にしがちですが、戸建賃貸であれば上下階に気兼ねなくのびのび子育てができるメリットがあります。
ファミリー世帯に需要があることから、小学校が近いエリアでは戸建賃貸の需要は高いといえます。
そのほか、駐車場付きの戸建であれば、駅から離れたエリアでも需要が見込めます。また、賃貸アパートと違い毎月の駐車場代がかからないケースが多いです。
3.3：賃貸と売却で収益の比較する
賃貸物件として需要が高い戸建ては売却するとしても需要が高いといえます。どちらにするか悩んだ時、貸した場合と売った場合とで収益のシミュレーションを行い、比較をするのも判断材料のひとつです。
3.4：将来空き家に住む予定があるか
今回は住む予定がない空き家を相続した場合についてお伝えしてきましたが、将来空き家に住む予定がある場合には、賃貸がおすすめです。上記でもお伝えした通り、売却してしまった場合、再び手元に戻すことは困難です。賃貸の場合は、もし住む予定の時期が決まっているのであれば契約期間が決まっている「定期賃貸借契約」を結ぶことで契約期間満了後にご自身で住むことができます。「普通賃貸借契約」は、借主が退去する意志がない場合、貸主の都合で強制的に退去させることはできないので注意が必要です。
4：まとめ
いかがだったでしょうか？
人によってライフスタイルや資産状況、将来の計画などが異なるため、賃貸がいいのか売却がいいのか一概にいうことはできません。
しかし、空き家を相続したとき、賃貸・売却それぞれのメリット、デメリットを把握しておくことでどちらがいいのか判断する材料になると思います。
賃貸した場合と売却した場合の収益のシミュレーションはどのような費用がかかるのか把握していないとなかなか難しいと思います。収益の比較をする際は不動産会社へ相談することをおすすめします。
賃貸か売却かでお悩みの際には、ぜひフレンドホームにご相談ください。
賃貸経営と売却の双方に強いスタッフがお手伝いいたします！
