売却を検討されている方のなかには「そもそもこの土地売れるの？」と思っている方もいらっしゃると思います。
一般的には市街化調整区域は売却が難しいと言われていますが、本当に売れないのでしょうか？
今回は売却しやすい土地・売却が難しい土地、市街化調整区域は本当に売却できないのか？についてお伝えしていきます。
1：売却しやすい土地は？
以前、『中古戸建の査定価格はどのように決まる？』のコラムにて査定価格の基準についてお伝えしましたが、「敷地の広さ・形状」「接道状況」「周辺環境」「瑕疵」については土地も同様です。ここではその他の２つのポイントをお伝えします。
1.1：建ぺい率・容積率が高い土地
敷地の広さは査定価格の基準に大きく影響しますが、敷地が広いだけでは売却しやすいとは言えません。大切なのは「敷地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるのか？」ということです。
建ぺい率と容積率は「この土地にはこのサイズまでの建物は建築してもOK！」という指標になります。建ぺい率や容積率が高い土地であれば、大きな敷地に大きな建物を建てることが可能なので売却しやすいです。
1.2：用途制限
また、用途制限の規制を受けにくい土地も売却しやすい土地です。
用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」の大きく３つに分けられ、それぞれ建築できる建物の種類や用途に制限が設けられています。
用途制限が厳しくない土地であれば様々な活用ができるため、需要が高い土地といえるでしょう。
2：市街化調整区域とは？
売却が難しいと言われる市街化調整区域はどのような土地なのでしょうか。
まず、市街化調整区域とは都市計画法によって「市街化を抑制すべき」と定められた地域です。
農地や緑地の保全を優先するエリアのため、住宅や商業施設などの建築は原則認められていません。田畑が多く、周辺には買い物できる場所が少ないようなイメージです。
2.1：市街化調整区域が売却しにくい理由
市街化調整区域が売却しにくい理由として以下の４つのような点が挙げられます。
①原則として建物の建築が認められない
上記でお伝えした通り、市街化を抑制するエリアのため原則として建物の建築はできません。住宅の新築だけでなく、改築や建替などにも開発許可が必要となります。
②住宅ローンが通りにくい
住宅ローンでは、基本的に住宅ローン利用者の土地と建物の両方を担保にして、返済できなくなったときのリスクに備えています。
しかし市街化調整区域の場合、土地の評価が低いため担保としての価値が低くなります。
そのため住宅ローンの審査の対象外にしている金融機関もあり、基本的にローンを利用して購入するのは難しくなります。
土地を購入して住宅を建てようとする人の多くは住宅ローンを利用します。
そのため、住宅ローンが利用できない・通りにくいとなるとなかなか買い手がつかず、売却しにくい土地となってしまいます。
③インフラが整備されていない可能性
市街化調整区域は、本来居住を目的にしていないため、電気やガス、水道などのライフラインが整っていないケースもあります。
購入者自らライフラインを整える必要があるとなると、予定していた予算と合わなくなり、購入の選択肢から外されてしまうことも。
④農地
農地を農地以外の土地に転用する場合には申請が必要になります。
市街化調整区域は農地や緑地の保全を優先するエリアのため、国としては農地を減らすようなことはしたくありません。
そのため、都市計画法や農地法での規制を受けるため、申請する手間や時間を考えると需要は低くなります。
3：市街化調整区域は売却できない？
市街化調整区域が売却しにくい理由についてお伝えしてきましたが、市街化調整区域は絶対に売却できないというわけではありません。
市街化調整区域でも売却できる不動産もあります！
以下、市街化調整区域でも比較的売却しやすいといわれる土地です。
①開発許可を得て建築した建物が建っている
市街化調整区域内にすでに住宅が建っている場合、過去に開発許可を得ている土地であれば再建築が可能です。
また、市街化調整区域に区分される前に建築された住宅や開発された宅地は「線引き前宅地」として法的に確認・証明することができれば再建築が可能です。
②開発許可が得られる可能性がある土地
建物が建っていない土地でも、開発許可を得られる土地は価値があります。開発許可される開発行為については都市計画法第34条にまとめられています。よく「34条11号区域」や「34条12号区域」などと言われます。
この34条11号区域では一定の基準を満たした上で、条例で定める建築物の建築が可能になります。
一方、34条12号区域でも一定の基準を満たしたうえで条例で定める建築物の建築が可能ではありますが、一定の基準が「市街化調整区域内に20年以上居住する6親等以内の親族がいること」等、該当する人が限定的な基準となっています。
自治体によっては34条11号、12号の規定を設けていないところもあるので所有している土地がどのような区域指定を受けている土地なのかを確認することが必要です。
4：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は売却しやすい土地・売却しにくい土地についてお伝えしました。
一般的には市街化調整区域には様々な制限があることから売却しにくいイメージですが、過去に開発許可をとっている土地や、開発許可が得られる土地であれば売却することも可能です。
ご自身の売却したい土地がどのエリアに該当するのかは市役所等で調べることができますので、気になる方は一度ご自身で調べてみるのもいいかもしれないですね。
