超高齢化が進む日本では、自分の親もいつ認知症にかかってしまうかわかりません。
もし、親が認知症になってしまった場合、自宅介護が難しいときには介護施設への入居も検討する必要がでてきます。
そうなってしまったとき、介護施設への入居費用を用意するため、あるいは誰も住むことのなくなった親の住まいを処分するためなどの理由で、実家の売却を検討される方もいるのではないでしょうか。
今回は、親が認知症になってしまった時、「親名義の家は売れるのか？」についてお伝えしていきたいと思います。
目次
1：認知症とは何か
「認知症」とは認知機能が低下することを主な症状とする病気の総称です。
厚生労働省研究班による調査では、65歳以上の認知症の方は約602万人にのぼり、軽度認知障害の方と合わせると、65歳以上の4人に1人、1000万人を超えることが分かっています（2020年時点）。
さらに、85歳以上の認知症の有病率は40％を超えるとされ、社会的な課題となっています。
認知症の程度分類
正常に発達してきた脳の機能がある時期に低下し、記憶障害、失語、実行機能障害などの症状により、日常生活に支障をきたす状態を指す「認知症」。
軽度から最高度まで程度分類がされています。
2：認知症の親の家は「売れる？売れない？」
不動産は、当然ながら所有者しか売却できません。
そして所有者であれば「どのような状態にあっても良い」わけではなく、所有者の「売る」という意志が確認できなければ不動産を売ることはできません。
では、子が親の（自分の名義ではない）不動産の売ることは可能なのでしょうか？
不動産の名義人に売却の意思があり、本人にかわり「代理人」として売却を進める方法があります。この場合「委任状」を用意し、子が親の代理人として売却することが可能です。
子が親の不動産の売る際、鍵を握る「本人の意志能力」。
その意思能力が欠如していると判断される状態の一つが、認知症の発症です。
認知症の症状はMCI（軽度認知障害）から重度のものまで千差万別で、所有者の意志能力の有無によっても取るべき方法は変わってきます。
前述したように、委任状を用意して「代理人」になったとしても、親が重度の認知症になってしまった場合には、親の代わりに売却を進めることはできません。
意思能力がなければ、法的に有効な代理人を立てるために必要な同意確認を得ることができないためです。
認知症の親の家を売却したいとお考えの場合は、まず、本人に意思能力があるのかを確認しましょう。
3：認知症になった親の家を売却する方法
では、認知症と診断された時、どのような方法で不動産を売却できるのかをチェックしていきましょう。認知症の症状別（軽度・重度）それぞれにご紹介します。
2.1：家族信託（認知症が軽度の場合）
軽度の認知症で意思能力が残っていると判断された場合には「家族信託」という方法によって所有不動産を売却することができます。
家族信託とは、信頼できる家族に自分の財産を託して、管理や運用を任せる制度です。
「認知症になると銀行口座が凍結される」という話はご存じでしょうか？
金融機関に認知症だと判断された場合、本人の資産を守る目的で口座が凍結されます。そうなってしまった場合、たとえ家族の場合でも本人の意思確認ができない以上、預金を引き出すことはできなくなります。
しかし、認知症になる前や、症状が重くなる前に家族信託を契約しておくことで、財産の管理や処分等することができ、親の所有不動産を売却したいと思ったタイミングで自由に売却することができます。
2.2：成年後見人制度（認知症が重度の場合）
重度の認知症になってしまった場合には、所有不動産を売却するには相続するまで誰も手をつけられないということはありません。
重度の認知症になってしまった親の代わりに所有不動産を売却する方法として「成年後見人制度」というものがあります。
2.3：成年後見人制度とは？
認知症などによって意思能力が十分ではなく一人で判断することが難しい人に代わり、成年後見人が契約を結んだり、手続きなどを支援する制度です。
意志能力が欠如した場合は「委任」はできないものの、「後見人」を立てることは可能です。意志能力が無い方が後見人を立てるには、法定後見制度を利用することになります。
法定後見制度とは、家庭裁判所が認知症の発症などで意志決定ができなくなってしまった方の法定後見人などを選任する制度です。
障害や認知症の程度に応じて「補助」「補佐」「後見」の3つの種類があります。成年後見人の職務内容は「財産管理」と「身上監護」です。法定後見人は、本人に代わって法律行為や資産の管理、介護費、医療費の支払いなど被後見人の利益になると考えられる行為ができます。
3：注意点
上記でご紹介した制度にはそれぞれ注意点もあります。
3.1：家族信託の注意点
家族信託の注意点としては以下のようなものがあります。
・家族信託契約時に費用がかかる
家族信託契約時には公正証書の作成費用や不動産登記費用などがかかります。
・親族間で争いを生む恐れがある
財産管理や運用を誰に任せるかを決める際に親族間で争いになるケースや、管理運用を任された人が他の親族に何も知らせず勝手に進めてしまうことで他の親族から不満がでるというケースがあります。事前に家族会議をするなど理解を得ることが重要です。
・相談できる専門家が少ない
家族信託は新しい制度のため、豊富な経験を持つ専門家が少ないのが現状です。
しかし、法律知識や税金・不動産などの専門的な知識が必要となるため、ご自身で行うことはトラブルに繋がる可能性があります。
専門家へ相談する際には、今までの実績やサポート内容など確認したうえで依頼することをおすすめします。
3.2：成年後見人制度の注意点
成年後見人制度の注意点としては以下のようなものがあります。
・家庭裁判所に申し立てをしないといけない
親の所有不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要になります。
・家庭裁判所が親族を後見人に選ばない場合がある
家庭裁判所によって選ばれた法定後見人が親族ではない場合があります。もし、親族以外の後見人が選ばれた場合でも不服申し立てはできません。
・法定後見人が選ばれるまでに時間がかかる
成年後見人制度に申立を行ってから不動産売買契約を締結するまでに半年から1年以上の期間がかかるケースが多いといわれています。
・法定後見人に親族以外が選ばれた場合、親が亡くなるまで報酬の支払いが発生する
司法書士や弁護士等、親族以外で法定後見人が選ばれた場合、報酬の支払いが発生します。その支払いは本人が亡くなるまで支払わなければなりません。
・家庭裁判所に不動産売却を認められない場合がある
やむを得ない事情があると家庭裁判所が判断しない限り、親の所有不動産の売却はできません。
4：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は、親が認知症になってしまった場合、所有不動産の売却方法についてお伝えしてきました。
認知症は誰でもかかる可能性のある病です。重度の認知症になってしまった後では、親の所有不動産を売却しようと思っても簡単には売却することができなくなります。
できれば、万が一に備えて家族でよく話し合い、家族信託または任意後見人を決めておくと安心ですね。また、すぐに売却する必要がある場合には不動産会社や司法書士に相談するのがおすすめです。
この記事を書いた人
横山 志穂（よこやま しほ）／経営企画部 部長
株式会社フレンドホームに入社後、マーケティング部門を新設。サイト構築やWEB広告運用のみならず、フレンドホーム初となる入居者向けイベントの企画や、地元の飲食店を巻き込んだ新サービスを次々にリリース。 同業のマーケティング担当者を始め、ビジネスホテルの社員向け講義も行っている。 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、認知症介助士を保有。
