超高齢化が進む日本では、自分の親もいつ認知症にかかってしまうかわかりません。
あまり考えたくない話ですが、もし、親が認知症になってしまった場合、自宅介護が難しいときには介護施設への入居も検討する必要がでてきます。
そうなってしまったとき、介護施設への入居費用を用意するため、不要となった親の住まいを処分するためなどの理由で、実家の売却を検討される方もいるのではないでしょうか。
今回は、認知症になってしまった親の所有不動産を売却する方法についてお伝えしていきたいと思います。
1：認知症の親の家は売却できる？
そもそも、親子といえども自分の名義ではない不動産の売却は可能なのでしょうか？
結論からお伝えすると、しかるべき手続きを取れば売却は可能です。
原則として、不動産売却は高額な取引のため他人名義の不動産売却はできません。
ただし、不動産の名義人に売却の意思があり、本人にかわり「代理人」として売却を進める方法があります。代理人になるには、「委任状」が必要となります。
他人名義の不動産を売却するには「委任状」を用意し代理人として売却できることがわかりましたね。
しかし、委任状があれば認知症の親の不動産も売却できるかというと、答えは「NO」です。
認知症の程度にもよりますが、不動産の売買契約において「意思能力」がないと判断された人が締結した契約は無効となります。
「意思能力」とは、民法で定められている法律用語で「自分の行為によってどのような法律的結果が生じるかを判断することができる能力」をさします。
そのため、重度の認知症になってしまった場合には、親の代わりに子どもが代理人として売却を進めることはできません。意思能力がなければ、法的に有効な代理人を立てるために必要な同意確認を得ることができないためです。
2：認知症になった親の家を売却する方法
では、認知症になってしまった場合には売却するすべはないのでしょうか。
例外として軽度の認知症で意思能力があると判断された場合には、通常のように不動産を売却できることもあります。
2.1：軽度の認知症の場合
軽度の認知症で意思能力が残っていると判断された場合には「家族信託」という方法によって所有不動産を売却することができます。
■家族信託
信頼できる家族に自分の財産を託して、管理や運用を任せる制度です。
突然ですが、「認知症になると銀行口座が凍結される」という話はご存じでしょうか？
金融機関に認知症だと判断された場合、本人の資産を守る目的で口座が凍結されます。そうなってしまった場合、たとえ家族の場合でも本人の意思確認ができない以上、預金を引き出すことはできなくなります。
しかし、認知症になる前や、症状が重くなる前に家族信託を契約しておくことで、財産の管理や処分等することができ、親の所有不動産を売却したいと思ったタイミングで自由に売却することができます。
2.2：重度の認知症の場合
重度の認知症になってしまった場合には、所有不動産を売却するには相続するまで誰も手をつけられないということはありません。
重度の認知症になってしまった親の代わりに所有不動産を売却する方法として「成年後見人制度」というものがあります。
2.3：成年後見人制度とは？
認知症などによって意思能力が十分ではなく一人で判断することが難しい人に代わり、成年後見人が契約を結んだり、手続きなどを支援する制度です。
成年後見人制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」があります。
■任意後見制度
認知症になる前や意思能力があると判断できるときに認知症などに備えて、あらかじめ本人が選んだ成年後見人に、代わりにしてもらいたいことを契約で決めておく制度です。
■法定後見制度
本人の代わりに家庭裁判所によって成年後見人が選ばれる制度です。
法定後見人には、親族以外にも法律・福祉の専門家や市民後見人、福祉関係の公益法人等から選ばれ、本人のためにどのような保護・支援が必要かなどの事情に応じて家庭裁判所が選任します。
3：注意点
上記でご紹介した制度にはそれぞれ注意点もあります。
3.1：家族信託の注意点
家族信託の注意点としては以下のようなものがあります。
・家族信託契約時に費用がかかる
家族信託契約時には公正証書の作成費用や不動産登記費用などがかかります。
・親族間で争いを生む恐れがある
財産管理や運用を誰に任せるかを決める際に親族間で争いになるケースや、管理運用を任された人が他の親族に何も知らせず勝手に進めてしまうことで他の親族から不満がでるというケースがあります。事前に家族会議をするなど理解を得ることが重要です。
・相談できる専門家が少ない
家族信託は新しい制度のため、豊富な経験を持つ専門家が少ないのが現状です。しかし、法律知識や税金・不動産などの専門的な知識が必要となるため、ご自身で行うことはトラブルに繋がる可能性があります。
専門家へ相談する際には、今までの実績やサポート内容など確認したうえで依頼することをおすすめします。
3.2：成年後見人制度の注意点
成年後見人制度の注意点としては以下のようなものがあります。
・家庭裁判所に申し立てをしないといけない
親の所有不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要になります。
・家庭裁判所が親族を後見人に選ばない場合がある
家庭裁判所によって選ばれた法定後見人が親族ではない場合があります。もし、親族以外の後見人が選ばれた場合でも不服申し立てはできません。
・法定後見人が選ばれるまでに時間がかかる
成年後見人制度に申立を行ってから不動産売買契約を締結するまでに半年から1年以上の期間がかかるケースが多いといわれています。
・法定後見人に親族以外が選ばれた場合、親が亡くなるまで報酬の支払いが発生する
司法書士や弁護士等、親族以外で法定後見人が選ばれた場合、報酬の支払いが発生します。その支払いは本人が亡くなるまで支払わなければなりません。
・家庭裁判所に不動産売却を認められない場合がある
やむを得ない事情があると家庭裁判所が判断しない限り、親の所有不動産の売却はできません。
4：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は、親が認知症になってしまった場合、所有不動産の売却方法についてお伝えしてきました。
認知症は誰でもかかる可能性のある病です。重度の認知症になってしまった後では、親の所有不動産を売却しようと思っても簡単には売却することができなくなります。
できれば、万が一に備えて家族でよく話し合い、家族信託または任意後見人を決めておくと安心ですね。
また、すぐに売却する必要がある場合には不動産会社や司法書士に相談するのがおすすめです。
