離婚に伴い家を売却する場合、その決断は一筋縄ではいきません。
家は大きな財産であるため、売却して現金化し、財産分与を行うのが一般的な方法ですが、売却のタイミングや方法は状況により大きく異なります。今回は、離婚時に家を売る最適なタイミング、売却方法、そして注意すべき点について詳しく解説します。
目次
1. 離婚で家を売却する際に確認しておくこと
離婚が決まり、持ち家を売却することになった場合、売却益を住宅ローンの返済に充てたり、財産分与をスムーズに行うために現金化する方も多くいらっしゃいます。
離婚をきっかけに家の売却を進めるにあたって、必ず確認しておくべきことをお伝えします。
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1.1：住宅ローンの残債
住宅ローンが残っている場合は、まず残債額を確認しましょう。そして、家を売却した際にその金額でローンを完済できるかどうかを確認することが重要です。残債額を確認する方法はいくつかあります。
・残高証明書：金融機関から毎年送付されてきます。
・返済予定表：住宅ローン契約時に渡される書類です。
・窓口で確認：金融機関の窓口でも残債額を確認できます。
・オンライン確認：インターネットで、いつでも残債を確認できる金融機関もあります。
1.2：名義の問題
家の売却は登記上の名義人のみが行うことができます。
そのため、売却を検討する際には、家の名義人が誰であるかを事前に確認することが大切です。特に、夫婦共有名義で購入した場合などは、名義人の確認を忘れずに行いましょう。また、相続や昔購入した場合などで名義人が不明な場合には、法務局で登記簿謄本を取得することで確認することができます。
2. 最適なタイミングはいつ？
家を売却するタイミングは、「離婚前」と「離婚後」のどちらかで考えることができます。それぞれのタイミングにはメリットとデメリットがあるので、自分たちの状況に最も適した方法を選ぶことが大切です。
2.1：離婚前に家を売却する場合
もし、相手と連絡を取りたくない場合、離婚前に売却するのが一つの方法です。
しかし、売却活動に3ヶ月から半年かかることを考慮し、売り急ぐあまり安く売ってしまうリスクもありますので、価格設定には慎重を期すべきです。
2.2：離婚後に家を売却する場合
落ち着いて売却活動を進めたい方には離婚後の売却がオススメです。
離婚後は手続きが少なく、家を納得の価格で売却しやすくなります。ただし、この方法では相手と連絡を取り合う必要があるため、元配偶者との関係が気にならない方に向いています。
また、離婚後に家を売却すると、得られたお金を財産分与に利用する際、贈与税のリスクを避けることができます。離婚前に分けると「贈与」と見なされることがあるため、税金の問題にも注意が必要です。
3. 家を売る方法は？
家を売る方法にはいくつかの選択肢があり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
以下の方法が代表的です。
3.1：不動産仲介
高値で売却を希望する場合は、不動産会社に仲介を依頼するのが最も一般的です。売却には時間がかかるため、早めに査定を受け、売却に必要な期間を確保することが重要です。
不動産査定についてはこちらの記事をご覧ください。
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3.2：不動産買取
早急に売却したい場合や、家を売りに出していることを周囲に知られたくない場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。売却価格は市場相場より低くなる可能性があるものの、迅速な取引が可能です。
不動産仲介と買取については、こちらの記事をご覧ください。
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3.3：任意売却
住宅ローン残高が査定額を下回っている場合（オーバーローン）、任意売却を選択することができます。任意売却は金融機関の同意が必要で、通常より相場に近い価格で売却できることが特徴ですが、信用情報に影響を与えることを考慮しなければなりません。
3.4：リースバック
売却後も家に住み続けたい場合、リースバックという選択肢があります。
売却した後、賃貸契約を結んで家に住み続けることができるため、引っ越しの負担を避けることができます。ただし、売却価格が相場の7割程度になることが多い点には注意が必要です。
4.まとめ
どの方法を選ぶにしても、まずは不動産査定を受けて、家の現在の価値を把握することが大切です。査定を通じて、相場に合った価格設定が可能になります。
離婚時の家の売却は、決して簡単な決断ではありませんが、しっかりと準備をしておくことで、スムーズに進めることができます。早めにプロに相談し、適切なタイミングと方法を選ぶことをお勧めします。
