令和5年度の「住宅・土地統計調査」が総務省統計局より公開され、全国の空き家数はなんと900万２千戸と過去最多になりました。
前回（平成30年）調査時の848万９千戸と比べ51万３千戸の増加となり、空き家問題はより一層深刻化しています。
親の死後、実家を相続することになったとき、すでに自分の家を持っている方や、仕事の都合で相続した家に住むことができない方もいるのではないでしょうか。
そんな時、相続した家はどうすればいいのか…。
空き家数は上昇傾向にあり、空き家を相続する予定のある方にとって相続税の支払いは気になるものです。
本記事では、「空き家にかかる相続税」について解説していきます。
目次
1：空き家でも相続税はかかる！？
空き家の取得原因は「相続」が半数以上を占めており、相続のタイミングで被相続人の居住建物が空き家となるケースが多いです。
空き家を相続する際には「相続税」がかかり、相続した空き家を所有し続ける場合は固定資産税などの毎年支払う必要のある税金の対象となります。
空き家を相続する場合、空き家自体に資産価値があるかどうかで、対処法が変わってきますが、まずは相続税について詳しく見ていきましょう。
※被相続人（ヒソウゾクニン）：相続財産を所有していた元の所有者
空き家の相続税は、土地と建物で計算方法が異なります。
1.1：【建物部分】の相続税の計算方法
建物部分の相続税評価額（※）は「固定資産税×1.0」なので固定資産税評価額をそのまま使用します。
※相続税評価額とは、相続税や贈与税を申告するときの基準となる評価額です。
1.2：【土地部分の相続税の計算方法】
土地部分の相続税評価額には２つの算出方法があります。
①路線価方式
道路に面した土地には路線価（※1）が設定されており、相続税評価額の計算時に使用できます。路線価方式による相続税評価額の算出方法を式で示すと、下記のとおりです。
土地の相続税評価額（路線価方式）＝路線価×各種補正率（※2）×土地面積
※1：路線価とは、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。国税庁のホームページ「路線評価図・評価倍表」にて確認できます。
※2：各種補正率は土地の形状による価値の低下を調整するための割合です。
②倍率方式
倍率方式は路線価が定められていない地域の土地の相続税評価方法です。
倍率方式による相続税評価額の算出方法を式で示すと、下記のとおりです。
土地の相続税評価額（倍率方式）＝固定資産税評価額×倍率（※）
※倍率は路線価と同様に国税庁のホームページにて確認できます。
2：空き家の相続税対策としてできること
空き家の状態や土地の大きさによっては相続税の負担が大きくなることも予想されるので、相続税対策を行うのがおすすめです。
2.1：生前に空き家を売却
生前に空き家を売却することで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用でき、空き家の売却益から3,000万円を控除可能です。
なにより相続発生前に空き家を売却することで、空き家にかかる相続税を回避することができ、現金化ができます。
具体的な例をあげると、高齢により両親が介護施設に入居するような場合は、空き家になった実家を放置するのではなく、相続発生前に売却した方が譲渡所得税を節税できる可能性があります。
一方で、空き家の売却代金によっては相続財産が増えてしまい相続税対策にはならない恐れもあるのでご注意ください。
2.2：賃貸に出して小規模宅地等の特例を利用する
小規模宅地等の特例とは、一定要件を満たせば、相続した宅地（建物を建てる用の土地）の財産評価額を最大80％減額できる制度です。
この特例は、基本的には同居する親族の相続税の負担を減らすための特例です。
しかし、被相続人に同居親族がおらず、同居していなかった親族が宅地を相続する場合にも適用されるケースがあります。
条件として、3年以上自分の持ち家に住んでいない親族が該当します。自分のマイホームを持っていない人に適用される特例という意味で、「家なき子特例」と呼ばれています。
下記、家なき子特例の適用要件です。
・被相続人に配偶者がいないこと
・被相続人に同居していた親族がいないこと
・相続開始３年前までに相続人が持ち家に住んでいないこと
・相続した宅地を相続税の申告期限まで所有していること
2.3：「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」を適用する
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は、空き家を相続して売却した際に、譲渡所得を控除できる制度です。
適用要件は厳しいですが、この特例の適用を受けられれば、売却して得たお金から最大3000万円まで控除可能です。
空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例についてはこちらのコラムで詳しく解説しています。ぜひご覧ください。
※土地や建物を売って得た利益のことを「譲渡所得」といいます。譲渡所得には所得税や住民税がかかり、それらを総称して「譲渡所得税」といいます。実際には「所得税」と「住民税」です。
3：まとめ
いかがだったでしょうか？
「空き家の相続」は、誰も住んでいない状態なのか、被相続人と同居または今後も居住用として利用していくのかで税金が異なります。
できれば相続開始前から、相続をした際に空き家をどのような取り扱いにするのかご家族でよく検討しておくことが大切です。
様々な選択肢がありますが、どのような選択肢がベストなのか、ご自身で判断するのが難しい場合も多いため、まずは一度、相続の専門家に相談されることをおすすめします。
相続した空き家や土地の売却のご相談はぜひフレンドホームにおまかせください！
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