マイホームを売却しようと思った時、できれば高く売りたいと誰もが思うことですが、いざ売却をするにあたって「何からはじめたらいいのかな？」と思われる方も多いかと思います。
今回ははじめて不動産売却を考えている方に、不動産売却について抑えておきたい基礎知識をお伝えしていきたいと思います。
1：不動産売却までの流れ
いざ、「家を売ろう！」と思ったとき、売却の流れを把握しておくことは大切です。
売却の流れはこちらをご覧ください。
売却にかかる期間は物件によって変わってきますが、平均は3～6か月程と言われています。
2：抑えておきたい基礎知識
売却の流れがわかってきたら、抑えておきたい基礎知識についてお伝えしていきたいと思います。
基礎知識を知っておくことで、事前準備や段取りがしやすくなり希望に沿った形で売却をすることができます。
2.1：売却方法
不動産の売却には「不動産買取」と「不動産仲介」の2種類があります。
希望価格や希望期間などによってどちらがいいのか検討しましょう。
■不動産仲介会社に買い取ってもらう
不動産仲介会社が売主から直接物件を購入するのが「不動産買取」です。
■一般のお客さんへ売却してもらう
不動産仲介会社が売主に代わって販売を行うのが「不動産仲介」です。
売主の希望価格に沿った価格設定が可能です。
2.2：売却相談
事前準備として、「いくらで売りたいのか」「いつ頃までに売却したいのか」を明確にしておくと不動産仲介会社への相談がスムーズです。
また、住宅ローンが完済していない場合は、残債の確認をしましょう。
2.3：不動産査定
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
■机上査定
机上査定は、現地調査をせず、相場や周辺環境、過去の類似物件の成約事例などから査定額を算出する方法です。
■訪問査定
訪問査定とは、机上査定をふまえ、実際の建物や設備の状況を確認して査定額を算出する方法です。より現実的に売却可能な価格の算出が可能です。
不動産査定の流れとしては一括査定サイトを利用し複数の不動産仲介会社に査定をしてもらい、その中から一社または複数の会社へ依頼することも可能です。
2.4：媒介契約
不動産仲介会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合には、売主と不動産仲介会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約は3種類あるのでそれぞれの特徴をみていきましょう。
■一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることです。
また、買主を自分自身で見つけることもでき、自由度の高い契約内容となっています。
一方で、不動産仲介会社から報告義務がないため、販売活動の状況がどのようになっているのか把握がしづらく、また、複数の不動産仲介会社とやり取りしなくてはならない手間が発生します。
■専任媒介契約
専任媒介契約は一つの不動産仲介会社に売却を依頼します。一般媒介契約と同様に買主を自分でみつけることが可能です。また、依頼主への報告義務は2週間以内に1回以上あるため、販売状況を把握することができます。契約期間は3か月となり、販売活動を継続したい場合は契約の更新が必要です。
売り方に自由度もあり、販売状況の把握も可能であることからバランスが良いことが特徴です。
■専属専任媒介契約
専属専任媒介も専任媒介同様に一つの不動産仲介会社に売却を依頼します。上記二つの媒介契約と違う点は売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産仲介会社を通して取引することが義務付けられている点です。
不動産仲介会社からの報告義務は1週間に1回以上となっており、専任媒介よりも頻繁に販売状況を知ることができます。
2.5：不動産売却に必要な書類
不動産売却をするにあたって、必要な書類は以下のようなものが挙げられます。
〇登記済権利証（現在：登記識別情報通知）
△固定資産税納税通知書（△なければ土地家屋公課証明書）
△評価証明書（司法書士が取る場合もある）
△登記簿謄本
△公図
△測量図
△維持管理費用書類（マンション）
△管理規約書類（マンション）
◇建築確認済証、検査済証
◇建築図面
〇印の書類は必須で必要な書類です。
△印の書類は万が一紛失してしまっていても委任状があれば不動産会社で取得が可能な書類です。
◇印の書類はあると販売活動にプラスになる書類です。
2.6：不動産売却にかかる費用
売却するにあたって気になるのは不動産売却にかかる費用ではないでしょうか。
必要となる費用は、不動産仲介会社への仲介手数料や司法書士への手数料、場合によっては測量費や解体費などがかかります。また、売買契約を結ぶため印紙税などの税金も。
目安として、売却価格の3〜５%程度の費用がかかると想定しておくとよいと思います。
仲介手数料
仲介手数料は仲介業務の「成功報酬」で、仲介を依頼するだけでは発生しません。
もし、複数の不動産会社へ販売活動を依頼していた場合でも、仲介手数料を払う必要があるのは売買契約を成立させた不動産会社のみです。
なお、仲介手数料には上限があり、宅地建物取引業法という法律によって設定されています。
【仲介手数料の計算式】
印紙税
印紙税は売買契約書など法的な書類に収入印紙を貼り、割り印をすることで納税したこととなります。契約書に記載されている契約金額によって印紙税額が決まっています。
また、印紙税は2027年3月31日までは軽減税率が適用されます。
【印紙税額】
司法書士への手数料
抵当権の抹消や住所変更登記の手続きを司法書士へ依頼する場合にかかる手数料です。
個人でおこなう場合には不要ですが、手続きが複雑なため司法書士へ依頼することをおすすめします。
譲渡所得税
売却して得た金額が売却した物件の取得費と譲渡費を上回り、利益が発生した際にかかる税金です。
くわしくはこちらのコラムをご覧ください。
抵当権抹消費用
売却時に住宅ローンを完済している不動産であっても、抵当権抹消手続きをしていなければ、抵当権がついたままですので、抹消手続きが必要で費用が発生します。
住宅ローンが残っていた場合は、ローンの残債を精算してから抵当権抹消の手続きが必要です。
測量費
境界が確定していない土地や戸建てを売却する場合、確定測量を行うための測量費が必要です。測量することで、土地の境界と面積を正確に算出できるので、登記簿の面積との相違などによる売買契約・引き渡し後のトラブル防止になります。
また、境界を明確にしておくことで隣地とのトラブル防止にもなります。
その他の費用
【解体費用】
戸建の売却をするとき、築年数が古い場合は解体して更地として売るほうが売れる場合があります。
建物の構造や広さによって異なりますが、目安は以下の通りです。
その他に、立地条件や廃棄する建材の量によっては費用が上乗せされることがあります。
上記はあくまでも目安なので、実際に解体が必要な場合には複数の解体業者に見積をとることをおすすめします。
【家財等の処分費用】
中古戸建または更地で売却する場合には、家財道具を処分する費用が必要となります。
家財の量によって料金は異なりますが、一戸建ての相場は17万円〜50万円程度です。
廃棄する家財が少なければ処分費用も節約できるため、自分で捨てられるものは極力捨てることが節約のコツです。
幸手市や杉戸町では月に一度、粗大ごみの日にゴミ集積所に出すことができます。費用は無料ですが、回収できないものもあるので粗大ごみとしてだせるものなのか確認が必要です。
3：まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は売却するのに知っておきたい基礎知識についてお伝えしました。
初めて不動産売却をするにあたって様々な不安や疑問があるかと思います。
売却方法や査定方法、売却活動の仕方など選択肢が複数あるなかで、すべてを理解することは大変ですが、ご自身で売却の流れや基礎知識を把握しておくと、不動産仲介会社との相談もスムーズに進めることができます。
フレンドホームでは、不動産売却・購入ともにさまざまなお住まいに関するサポートを行っています。売却を検討されている方や、物件の売却や購入でお悩みの方は、ぜひフレンドホームにご相談ください。
